【房产限时销售】法院:房产新政不必然导致购房人无履约能力


发布时间:2020-09-22 21:13:46 阅读量:24394 作者:敬轩

今年1月,吴某贷款购买A公司出售的房屋一套,并与A公司签订了“北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)”,该商品房的规划性质为办公房产限时销售。3月26日,房产新政出台,之前不限购的商住、商办类房屋,如果是个人购买,必须符合“名下在京无住房和商办类房产记录”“在申请购买之日起,在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税”两项条件。

□本报记者 黄 洁

□本报见习记者 张雪泓

房屋是当今城市家庭最重要的财产之一。2017年,北京市密集出台多项新政对房屋市场进行调控,包括首付比例提升、购房资格的认定变化、限购房屋类型调整等,对已经签订的房屋买卖合同的履行产生较大影响,也因此引发房屋买卖合同纠纷大幅增长。北京市大兴区人民法院近日通报,2017年前10个月,该院已累计受理此类案件977件,案件数量涨幅较大。

记者从大兴区法院了解到,在大幅增长的案件背后,不乏部分当事人企图利用新政规避违约等问题,但事实上新政并不必然构成不可抗力或必然导致购房人无履约能力,因此法院在审理此类案件中,并不会轻易适用情势变更原则,只会在查明事实的基础上依法裁判。

新政出台后,买房人吴某以自己无法办理商业贷款为由,起诉至法院要求解除合同、退还已付房款并给付利息。对此,A公司认为,合同的履行并未受到新政影响,根据此前合同的约定,付款方式已经变更为一次性付款。

法院审理后认为,吴某与A公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示,应属有效。根据已查明的事实,涉案房屋已经售出并进行网签,合同履行并没有受到新政影响,据此判决驳回吴某的诉讼请求。

承办法官解释说,新政确实规定了商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人贷款。但在本案中,购房人既没有真正申请贷款,也没有依据合同在规定期限内行使解除权。因此根据合同约定,购房人的房款缴纳方式变更为一次性付款。

而在另一起案件中,经中介公司居间服务,瞿某与辛某签订房屋买卖合同,约定瞿某购买辛某手中的房屋,总价款210万元。合同签订后,瞿某依约支付了购房定金,但未办理网签。3月22日,北京市出台房屋新政,瞿某属非北京户籍家庭,按照新政要求不再具有购房资格。为此,瞿某要求解除与辛某签订的房屋买卖合同,要求返还已付定金。辛某虽同意解除合同,但不同意退还定金。翟某于是诉至法院。

法院审理认为,瞿某与辛某签订的房屋买卖合同应属有效,新出台的房屋新政严格解释了买房人“连续5年”的执行标准,瞿某按照新政的确不具备购房资格,且双方均没有其他违约情形。在这种情况下,瞿某要求解除合同是有事实和法律依据的,合同解除后,已收取的定金、房款应予返还。

据了解,房产新政发布后,以前不限购的商住、商办类房屋,如今购买方也须符合限购的政策。还有许多非京籍购买人因不符合上述条件或京籍购买人名下在京已有住房的,签订房屋买卖合同后的确失去购房资格。对此,买受人应举证证明其不具备相应的购房资质。

谈及房产新政对于房屋买卖合同的影响,大兴区法院民一庭副庭长杨怡介绍说,国家关于房市的调控属于宏观调控,具有公共政策性质。对于房屋买卖合同的履行来说,不会达到致使合同不能根本履行的程度,因此不构成不可抗力。而且,2017年房市新政并不必然导致购房人无履约能力,或者必然导致继续履行会对某一方当事人显失公平,也不宜简单适用情势变更原则。法院审理此类案件,一方面坚持公正审理,切实维护当事人的合法权益;另一方面坚持服务大局,确保房地产市场平稳、有序、健康发展。对于企图利用新政规避违约等情形,在查明事实的基础上进行依法裁判,确保合同的稳定性和严肃性,维护房屋交易市场的良好秩序。

买卖合同双方如何避免发生纠纷?杨怡说,双方在订立合同时就要仔细阅读合同条款,尤其是加重自己义务的条款,最大限度确保意思表示无歧义。2017年房市新政不是北京市第一次房市限购、限贷政策,由于房市政策不断变化,无论是购买人还是出卖人,交易过程中均应对政策变化有一定预见性。建议在签订合同时应具体约定,如新政出台导致合同履行发生变化或者不能履行的情况出现双方应如何处理。双方应本着妥善处理问题的态度,新政出台后如若影响合同履行,要第一时间同对方进行联系和沟通,避免双方损失进一步扩大。

与此同时,在二、三线城市中,桂林市新建商品住宅环比销售价格连续三个月下降,海口、南宁和无锡等城市则连续两个月下降。

记者随即走访了位于红沙地区的数家楼盘,发现均是类似情况。

标准普尔信用分析师符蓓表示,“我们2013年全年房价的基准假设是轻微上涨5%左右,这可能在中央政府的容忍范围内。因此我们预期中央政府今年不太可能大幅收紧或放松对房地产行业的调控措施。但若房价加速上涨,政府可能会小幅调整部分调控措施。”

其二,征收决定可以提起诉讼或复议。这意味着对“公共利益”的认定,由司法判决说了算,突破过去只是对补偿、安置可以提起复议或诉讼的规定。

最近,海珠区某成熟大盘将推出全新单位,吸引了周边大量有改善居住需求的市民前去参观。在看了该盘后,家住海珠区的小梦一方面非常喜欢,一方面也相当郁闷。

二手房市场销量也持续下滑。该数据显示,10月第一周,北京二手住宅网签20套,与去年国庆长假同期相比下跌90.4%,创下自2007年有网签记录以来新低。

2月20日,记者从位于顺义城区的顺鑫·华玺瀚楟了解到,该盘定位为高档住宅,预计售价为22000-23000元/平米。

今后,新建公园必须遵守“统一规划、统一组织验收、分级建设管理”,任何单位和个人不得侵占公园绿地,不得以出租、合作、合资或其他方式,将公园绿地改作他用等房产限时销售。

据不完全统计,上述楼盘中在2013年货量充足,根据不同楼盘新一年的供货计划显示,少的有200套、多的过千套。

中介人员遇人便问。该地段新房在南京炙手可热,曾产生买房摇号“平均25个人抢1套房”的低中签记录。但眼下,该地段中介门面扎堆,生意冷清。

政策的不确定性依旧是影响未来市场走向的决定性因素,因此,即将召开的两会将成为近期楼市的主要风向标,这已经成为行业共识。(记者 潘秀林)

羊城晚报记者调查多个城市时发现,很多楼盘还停留在打地基的阶段,就几乎被抢购一空房产限时销售。

尽管与年前相比,房屋的租金出现了明显的上涨,但依然是供不应求。记者根据网上的招租信息,以租房者身份随机拨打了几个电话,咨询租房情况,却发现不少房子都已被人租去,甚至有的招租信息发出来仅两小时,房子就已经租了出去。

1月10日出台的“国十一条”,专门针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为,出台不得分层、分单元办理预售许可,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售等规定,良苦用意不言自明。可一些地方政府财政过度依赖房地产,致使其对查处违规开发商积极性不高,市场监管乏力,直接导致中央的有关规定在贯彻落实中遭遇“梗阻”。

在此次“国五条”中,关于限贷、限购以及房产税的相关政策,无疑将触及到每个人的切身利益,必定颇受大家关注。在新政中规定,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策;将继续执行商品住房限购措施,并差别化住房信贷政策,扩大个人住房房产税改革试点范围。对此,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,“去投资化”政策强化执行,总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧,将成为2013年房地产市场的总体调控特征。总的来看,调控政策走向定向宽松、鼓励自住需求、刚需市场,还有改善型需求是趋势。

房屋 法院 新政

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网友评论:

来自北宁的网友说:评论时间:2020-09-22

只因为我的心里充满着 比毒药更强烈,比咒诅更狠毒 比火焰更猖狂,比死更深奥的不忍心与怜悯心与爱心 所以我说的话是毒性的,咒诅的,燎灼的,虚无的回复


来自南康的网友说:评论时间:2020-09-22

你真的不知道我曾经怎样渴望和你两人并肩散一次步,或同出去吃一餐饭,或同看一次电影,也叫别人看了羡慕。回复


来自贵阳的网友说:评论时间:2020-09-22

我微笑,并不等于我快乐。我撑伞,并非只是为了避雨。你永远都不懂我在想什么。如果你给我的,和你给别人的是一样的,那我就不要了。回复


来自广水的网友说:评论时间:2020-09-22

我独自的,独自的沈思这世界古怪:是谁吹弄著那不调谐的人道的音籁?回复


来自广安的网友说:评论时间:2020-09-22

生命中最好的事情就是那些值得的等待,值得为之奋斗,也值得永不放弃。回复


来自通州的网友说:评论时间:2020-09-21

痛过之后就不会觉得痛了,有的只会是一颗冷漠的心。回复


来自上虞的网友说:评论时间:2020-09-21

我觉得成熟的感情应该是,两个人懂得了为以后做计划,什么时候买房,什么时候结婚,如何赡养老人,如何规划职业,以什么样的方式生活,如何处理生活中的矛盾。懂得了宽容和理解,不会再拿那些鸡毛蒜皮的小事来彼此考验,所有的爱意和浪漫都根植于生活,平淡度日,全心相待。回复


来自许昌的网友说:评论时间:2020-09-21

别哭出声,很多人等着看你疼。回复


来自济南的网友说:评论时间:2020-09-20

当你真心相信一切都会好的时候,一切就会真的好了。回复


来自黄石的网友说:评论时间:2020-09-20

改变,不需要你自己说,别人会看得到。回复


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