【镇江别墅丹徒新区房产】业内:下半年房地产市场将现“缩量上涨”


发布时间:2020-09-22 22:04:02 阅读量:75304 作者:章昭

首先,去库存化接近尾声,下半年房地产市场的供给受限镇江别墅丹徒新区房产。一般而言,开发商从拿地到新建商品住宅的预售,极限周期为6个月,大部分情况要9~12个月。经历了上半年房地产市场的快速回暖之后,大部分库存被消化,甚至有部分去年四季度新开工的项目也被推向市场。而开发商确认市场回暖,开始大规模拿地是在今年二季度,这也预示着三季度竣工面积不会太多,四季度或者明年一季度才会有比较多的新建商品住宅推向市场。以房地产开发企业的龙头万科为例,今年2、3、4月均未拿地,但仅5月份就新增土地储备计容积率建筑面积超过100万平方米。另外,加上开发商认为行情反转,捂盘现象也屡见不鲜。因此,笔者判断,至少三季度的新建商品住宅供给会显著下降。

上半年,房地产市场经历了一轮快速复苏,全国70个大中城市房屋销售价格指数甚至超越了2007年的最高点;沉寂了一年多的“地王”频频显现,开发商拿地热情高涨。下半年房地产将何去何从?对其后市研判尤为重要。笔者认为,从市场供给和需求的角度来看,下半年房地产市场成交将回落,房价在供给大幅减少的预期下,维持在高位震荡。

保增长 房地产投资尤为重要镇江别墅丹徒新区房产

上半年房地产市场的回暖有两大鲜明特点。其一是刚性需求的集中释放。以领涨全国房地产市场的深圳为例,2007年10月份深圳房价见顶,均价为17350元/平方米。随即陷入长达15个月的调整,不仅成交量大幅萎缩,均价也逐月回落至2007年初的水平。2009年初以来,被压抑了半年有余的刚性需求逐步释放,成交在春节前后开始放大。

其二是投资需求的低成本释放。自全球性金融危机爆发以来,央行逐步实行适度宽松的货币政策,多次下调了金融机构存贷款基准利率。以首次购房最优惠利率计算,投资需求仅需支付4.158%的财务成本即可满足。在房价回调的背景下,贷款购房的月供极易被租金所覆盖。由此,被长期抑制的投资需求也开始释放。

在上述背景下,上半年的房地产市场“量增价升”。但在一派欣欣向荣的景象中,银监会要求商业银行严格执行国务院2008年12月下发的131号文和央行2007年9月下发的359号文,核心即是“二套房”政策,其中首付要四成,利率为基准利率的1.1倍。本质上来看,银监会并未出台新的房地产调控措施,但挤压房价泡沫,为过快反弹的房地产市场降温的目的不言而喻。

为什么如此呵护房地产市场?我们不妨从“保增长”的角度去理解。统计局数据显示,在GDP增长的三大需求中,最终消费对经济增长的贡献率为53.4%,拉动GDP增长3.8个百分点。资本形成总额对经济增长的贡献率为87.6%,拉动GDP增长6.2个百分点。国外需求对经济增长的贡献率为负41%,下拉GDP增长负2.9个百分点。不难看出,上半年7.1%的GDP同比增速中,投资带动的部分超过了九成。而分解来看,上半年全社会固定资产投资91321亿元,同比增长33.5%,其中既有国家4万亿元投资计划释放的需求,也有民间投资特别是房地产开发投资的贡献。1-6月,全国完成房地产开发投资14505亿元,同比增长9.9%,在城镇固定资产投资中的占比高达18.57%。如果说下半年经济要步入确定性复苏,那么经济增长对投资的依赖仍将延续,而房地产投资尤为重要。

严格执行“二套房”政策或敲山震虎

房地产市场能否健康发展,成为管理层关注的焦点。严格执行“二套房”政策成为敲山震虎的工具,隐含的政策基调即是房价不能再大幅飙升下去,否则既超出了刚性需求的购买力,也会带来新的库存,从而造成社会资源的极大浪费。不过,笔者认为,此举对房价的影响不会太大,对成交的打压作用则会比较明显。

其次,房价的快速反弹不仅抑制了刚性需求,也挤出了部分投资性需求。上半年房地产市场的“量增价升”行情,一线城市房价反弹幅度大致在30%左右,二、三线城市房价涨幅也在20%左右,领涨全国的深圳房价涨幅高达40%。在如此短的时间内,房价的大幅上涨难免会让刚性需求望而却步。对于投资性需求而言,也会因房价上涨空间被挤压、租金难以覆盖月供等因素受到打击。最直接的反映就是二手房成交的环比下滑,持币观望的情绪会逐步抬头。

笔者认为,上半年成交看需求,下半年成交看供给。整体而言,上半年房地产市场处于去库存化的进程中,需求直接决定了成交的大小。而下半年供给会大幅减少,需求也受到有效抑制,根据木桶原理,成交受供给决定的因素要大一些。至于二手房的供给,则受市场需求的直接影响,如果房价继续上涨,预计二手房的供给会持续攀升。

从市场供给和需求的角度,大致可以判断下半年房地产市场成交的回落镇江别墅丹徒新区房产。但从管理层关注房价泡沫的政策初衷来看,房价大幅走高的可能性不大。比较可能的是房价在供给大幅减少的预期下,维持在高位震荡,直到四季度大量新建商品住宅推向市场,或者市场成交完全不惧政策面的风险,再继续放大。到那时,管理层出台新的房地产调控措施就很有必要了。(陈波翀 中国银行私人银行(深圳)投资顾问)

2013年8月,在人济山庄B座楼顶上盘踞了6年的违法建筑“空中别墅”被媒体曝光。违建内有台球厅、KTV房、游泳池,甚至有自带的电梯。要想到达“空中别墅”,只能从张家内部进入。在被曝光之后,张必清自行拆除了屋顶违建,一些从远处就能看清楚的大树也不见踪影。

个人房贷业务是一项中长期贷款,有的贷款周期长达30年,期间将经历多个经济周期。因而,个人房贷业务的三大价值被银行看重。其一,较好的资产质量。正如有的分析师所指出,“房贷业务,虽然目前收益率降低,但银行不会放弃这块市场,因为银行把房贷作为抗风险的资产”。其二,潜在的业务利润。由于国内客户的房贷多为浮动利率贷款,利率每年调整一次,待经济复苏且利率上调后,银行的收益也会由降变为升。而且,房贷利率政策不是没有变化的可能,七折利率也可能随政策往上调整。其三,房贷客户是银行个贷业务的重点对象,不少银行在此基础上延伸提供其他金融服务。倘若因为利率差异被其他银行“挖走”优质客户,是得不偿失的。

2009年伊始,“房贷折扣你享受到了吗”已俨然成为人们之间最频繁的“问候语”。

笔者以为,就现实情况而言,商品房价依然处于高位,住房保障还有很多空白。惟有增加保障房建设,才能填补保障空白以及稳定商品房价。(冯海宁)

“近期一系列政策包括降息、降准、二套房首付比例降低、营业税五改二等等,加之公积金新政,种种政策红利将对市场形成叠加效应。总体而言,有利于楼市平稳健康发展。”弘阳地产南京公司副总经理沈仑认为。

市场 尤为重要 缩量

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网友评论:

来自常宁的网友说:评论时间:2020-09-22

七秒钟的话语,一辈子的记忆。回复


来自津的网友说:评论时间:2020-09-22

这是深藏于心底无法示人的温暖,而我,喜欢着这份疼痛的温柔,因为,有着幸福和快乐,真真切切,下了眉头,却上心头……回复


来自阜阳的网友说:评论时间:2020-09-22

一直都很想你,不管做什么都会想到你,折腾过身体,费过劲,喝过酒,试过一切,但还是很想你。回复


来自天门的网友说:评论时间:2020-09-22

世界上最痛苦的事,莫过于爱上一个对别人痴心的人。回复


来自德兴的网友说:评论时间:2020-09-22

记住一句话:不要跟眼界不一样的人争辩。回复


来自什邡的网友说:评论时间:2020-09-21

七秒钟的话语,一辈子的记忆。回复


来自太仓的网友说:评论时间:2020-09-21

对讨厌的人和事露出微笑是我们必须要学会的恶心。回复


来自咸宁的网友说:评论时间:2020-09-21

只有一见钟情才能称之为最纯粹的爱情,至于日久生情的,则无可避免地掺杂了一些现实的考虑。但从稳固性来看,无疑是后者更有优势。付出过时间心血金钱的感情才让人不忍轻弃。至于心动,则是最善变的东西。天长地久还是要靠时间熬出来。回复


来自新乡的网友说:评论时间:2020-09-20

我还在原地等你,你却已经忘记曾来过这里。回复


来自遵义的网友说:评论时间:2020-09-20

我们不肯探索自己本身的价值,我们过分看重他人在自己生命里的参与。于是,孤独不再美好,失去了他人,我们惶惑不安。回复


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