【房产广告回扣】地产基金难言春天


发布时间:2020-12-06 01:12:01 阅读量:487 作者:智凯

虽然这种地产基金模式被一些研究人员归纳为“具有开发能力的房地产基金”,不过,也有不少业内人士质疑认为,“名义上是地产基金,但实际上还是开发商”房产广告回扣。一位不愿具名的地产基金从业者对记者表示,不少有过丰富运营经验的地产操盘手,在成立地产基金之后,除了资本运作和管理,其开发运营经验可能更被开发商看好。“这在一定程度上也表明私募地产基金并不纯粹,业务模式鱼龙混杂,并不成熟和规范。”该人士说。

近日,位于北京东三环的高和萃项目曝出28万元/平方米的商铺最高价,该项目拥有者为国内首只商业地产基金——高和资本,引发业内高度关注。在地产基金发展突飞猛进、被视为春天已至的当下,地产基金直接介入地产业务的运营,是一种新型业务模式还是越俎代庖?业内人士对此褒贬不一。

多位从业者告诉记者,就地产基金现状来说,虽然数量可观、发展势头看似凶猛,但实际上,由于金融资源有限、业务模式不规范,整个行业处于“小散乱”的局面,私募基金为募资各寻出路,盈利模式尚不清晰成熟,难言春天已至。

是基金还是开发商?

据了解,高和萃项目体量约1房产广告回扣.2万平方米,共计48套商铺,售价从最低5万元/平方米到最高28万元/平方米不等。2010年12月被高和资本整体收购,后经过高和资本整改,改名为高和萃,向投资者散售。

这并不是高和资本首次直接操作商业地产项目。作为中国首只商业地产基金,高和资本目前已在北京核心区域连续收购5个商业及写字楼项目,累计收购和管理的商业类资产已超过50亿元。高和资本的运作方式是,将物业收购以后,进行统一的规划和招租,招好租户以后再销售,因为有租赁回报做支撑,资产的销售价格也因此水涨船高。

由于运作周期极短,几乎所有项目均在9个月内完成从收购到销售结案的全过程,因此高和资本在业内素有“闪电基金”之称。

募资成最大难题

在传统房地产融资渠道被持续缩紧的背景下,私募地产基金的发展颇有草长莺飞之感。

据统计,2011年,新募集房地产基金达67只,相较于2010年的28只上涨139房产广告回扣.3%,数量创历史之最。其中披露金额的66只房地产基金募资金额总量达到58.59亿美元,相较于2010年的29.65亿美元,同比上涨97.6%。住建部发布的《人民币房地产私募基金发展报告》预计,在未来3年,中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元。

“虽然眼下成立的房地产基金数目不少,但实际上各有各的做法,业务模式也多种多样”,北京某投资管理公司副总裁陈克向记者坦言,“看着挺热闹,市场蛋糕也很大,其实很难做。”

陈克告诉记者,最近一段时间,他一直在马不停蹄地寻找各种民间资金,“募集资金太难了”,他说,目前公司的融资来源主要是股东,除此之外,公司正在尝试向浙商、山西煤老板等募集资金,希望尽快拓展融资渠道。

在河山资本董事长曹少山看来,中国的私募基金发展比较困难,与中国宏观金融政策有很大关系。“在中国目前的金融环境下,银行仍然是一股独大”,曹少山在日前和讯网举办的“资本拓道、地产变局”论坛上表示,即便有了资本市场、债市、私募基金的创新,但这种局面一直没有得到根本改变。因此,绝大多数金融资源仍然掌握在所有银行和有牌照的金融机构手中,在此之外的金融创新,并没有得到足够的繁荣发展。

“小散乱”现状待解

“从数量上来看,地产私募基金发展势头可观,但从专业层面来讲,地产基金业仍处于‘小散乱’的初级发展阶段。”兰德咨询总裁宋延庆对记者表示。

事实上,在不少业内人士看来,除了少数有独立开发能力以及依附更大金融机构的地产基金外,绝大多数私募地产基金谋求的只是短期的盈利回报,并不是一种长期投资与合作,在某种程度上,地产基金已经成了变种的“高利贷”,有业内人士测算,目前市场上真正的私募地产基金只有5%左右。

目前,私募地产基金的操作方式普遍是,把钱借给开发商后,开发商要保证私募基金每年的回报,但在借钱之前必须把公司印章、银行印鉴甚至是土地证等抵押给基金。而私募基金在投资期满进行结算的时候,开发商以股权收购的形式将地产项目进行回购,或者开发商以项目的销售资金来赎回项目股权。

一方面,私募基金要求的年回报率一般在15%-18%,收益要求很高,另一方面,开发商并不愿意将项目股份或企业利润拿出来与基金一同分享。正是这种不信任和双方诉求的不同,导致了目前地产基金行业的尴尬现状。宋延庆表示,从长远来看,私募地产基金必须要有清晰的、可持续性的商业模式,延长地产私募的周期,寻求更长期的回报,而不应该变异为另类的房地产信托或变相高利贷,成为简单的短期投资甚至投机行为。(记者 潘秀林)

记者从权威渠道获悉,国土资源部正配合证监会,对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查,核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。25个被清查项目分布在北京、天津、上海、山西、辽宁、吉林等15个省市,按要求核查结果应于2009年12月31日前形成书面报告。

地产 基金 业务

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网友评论:

来自攀枝花的网友说:评论时间:2020-12-06

爱我的人,会爱上我的缺点;不爱我的人,无法理解我的美。回复


来自应城的网友说:评论时间:2020-12-06

认识的人不多,但是还是要跟你翻脸,人生很短,不想用来忍你。回复


来自安国的网友说:评论时间:2020-12-06

生活的乐趣不是生活本身的,而是我们对升入一种更高的生活的恐惧;生活的折磨也不是生活本身的,而是我们因那种恐惧而进行的自我折磨。回复


来自凌海的网友说:评论时间:2020-12-06

我们在黑暗中并肩而行,走在各自的朝圣路上,无法知道是否在走向同一个圣地,因为我们无法向别人甚至向自己说清心中的圣地究竟是怎样的。然而,同样的朝圣热情使我们相信,也许存在着同一个圣地。作为有灵魂的存在物,人的伟大和悲壮尽在于此了。回复


来自东港的网友说:评论时间:2020-12-06

世上最难的三件事是:不浪费时间,保守秘密,忘记别人对你的伤害。回复


来自文昌的网友说:评论时间:2020-12-05

对他人的私事不关心,不介入,允许他人的道德观、生活方式和自己不同,这将消除世上90%以上的烦恼。回复


来自格尔木的网友说:评论时间:2020-12-05

与人交往要守住态度,值得的我一定真心相待不辜负,不值得的一笑而过不再多说。没有必要也没有可能与所有人成为好朋友,要做一个有原则的人,不亏待每一份热情,也绝不讨好任何的冷漠。回复


来自溧阳的网友说:评论时间:2020-12-05

世界很大、风景很美、机会很多、人生很短,不要蜷缩在一小块阴影里。回复


来自珠海的网友说:评论时间:2020-12-04

记着,等待是无结果的张望,想等的话就等吧,反正已经绝望。回复


来自儋州的网友说:评论时间:2020-12-04

世界这么大,我遇到了你,你也遇到了我,真好。回复


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