【宜宾三江房产网新楼盘】楼市新政引发毁约退房纠纷 双方权益如何保障?


发布时间:2021-01-28 06:02:06 阅读量:83888 作者:炫琰

在业内专家看来,楼市新政出台后,一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋买卖合同,通常会出现买方想解除合同,要求返还定金,而卖方不愿解除合同,或者拒绝返还定金的纠纷宜宾三江房产网新楼盘。这其中涉及几个法律问题值得分析。

各地陆续出台的房地产调控政策让许多购房者措手不及,尤其首付比例纷纷提高或者房贷政策收紧,几十万元甚至上百万元的资金缺口让很多购房者面临着无力购买甚至面临违约的情况。

记者采访发现,当前楼市新一轮政策已经引发多起毁约退房纠纷。一些开发商“定金不退”,购房者则表示,这是由于政策变动造成自己无法购房,不是个人原因,双方争执不下;一些“连环单”中的购房者更是处境尴尬。

凑不起首付放弃购房 定金不给退宜宾三江房产网新楼盘

本应放松的国庆假期,多地传来收紧的楼市调控。北京、天津率先“鸣枪”,济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。记者梳理发现,短短9天内,先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。

今年9月下旬,济南的宋女士和丈夫在济南选购了一套商品房,并与开发商签了合同(商品房认购书),缴纳了2万元定金。然而,突然出台的楼市限购令击碎了宋女士的购房梦:根据济南新推出的相关限购政策,宋女士必须按照二套房40%的比例缴纳首付款,大约120万元,并且贷款利率也要相应提高。而在9月份选房时,置业顾问告诉她根据当时政策首付只须20%,大约60万元。

因为无法凑齐首付款,宋女士不得不放弃购房。随后,宋女士联系开发商想要要回已经缴纳的2万元定金,不料却被拒绝了。开发商称,宋女士无法购房,是属于她个人的原因,因此不能退还定金。而宋女士则认为,这是由于政策变动造成自己无法购房,不属于其个人原因。双方为此争执不下。

在北京,“卖小买大”的“连环单”购房者蔡先生过了一个郁闷的黄金周。由于卖掉的房子还没有过户,蔡先生所买的房子就成了“二套”。根据北京“9·30”新政,对拥有1套住房的居民家庭,首付比例均不低于50%,蔡先生为此要多支付近百万元的首付款,且税费等也随之提高。

“两边的流程都在走了,我要是违约,按照合同要交房款20%的违约金。”蔡先生说,这让他很为难。

有中介支招“假离婚”避开政策影响

在业内专家看来,房地产市场到了今年下半年,投资和投机需求成了主流。记者采访发现,新政之下,以投资为需求的购房者趋于理性,但一些“刚需族”“改善族”也受到了较大影响。一些中介机构开始为购房者“支招”,为避开政策影响,假离婚、“凑”首付等产业链有重出江湖的苗头。

“中介建议我现在办理假离婚,这样以我爱人的名义购买就算是首套住房,届时只需要变更合同就可以了。”蔡先生告诉记者,新政出台后,他的经纪人建议,一是可以将卖、买分两步走,先把卖掉的房子过户再以首套购买,不然就只能以假离婚的形式。“但对方也等着用钱,肯定等不到我这边先过户。”蔡先生无奈地说。

还有一些中介机构则表示可以为购房者“凑”好首付。记者在中原地产天津西青一家门店采访了解到,9月30日晚天津市限购限贷政策出台后,一些人无力支付高额首付不得不放弃购买计划。中介随即联合有关房地产开发公司,针对一手新住宅推出购房分期付款服务。

“购房者购买新开楼盘,交付10%至20%首付即可办理过户手续,剩余房款可以分期再支付给房地产开发公司,支付周期可达半年,期间零利率零手续费。”中介人员表示,房地产开发商现在着急卖房,希望绕过限购限贷政策,通过分期付款激活一些潜在交易需求。

专家:因不可抗力或情势变更等调控政策 “违约”购房者无责

北京易准律师事务所律师杨锦炎表示,首先要明白,无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第4条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”

杨锦炎表示,各地出台的限购限贷政策,并不属于全国人大及其常委会制定的法律,也不属于国务院制定的行政法规。因此,限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同,可分为限购和限贷两种情况分析。

一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的,但因为政策出台,购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人,可以向对方主张解除合同,并且不承担违约责任。

另一种情况就是限贷。即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制,从而影响了购房者的履约能力,导致合同不能履行,此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说,购房者因为首付条件的提高,无法履行合同的,可根据上述司法解释的规定,主张解除合同,不负违约责任。

在中国消费者协会律师团团长邱宝昌看来,各地限购限贷政策通常以“网签”时间作为是否适用新政策的时间节点,但买卖双方签订合同后,未能在限购政策出台之前完成“网签”的人,成为了受政策影响者宜宾三江房产网新楼盘。

邱宝昌建议,政策出台之后,对于买卖双方,应按着公平的原则妥善处理,比如没有网签,但交了定金和佣金的,可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策,双方可以解除合同,但该退的定金和佣金还是要退。

“装修能提公积金,真是解决了我的燃眉之急。”20日,看到公积金提取的新政策,省城市民李明高兴地说。

从今年一季度来看,房企在拿地积极性比去年同期更为积极,尤其是万科、保利等实力型房企。据CRIC统计,保利地产一季度拿地412万平方米位居榜首,万科和绿地拿地则都超过了350万平方米,分别位列第二和第三。

“是否位于城市中心区域,这决定了写字楼物业的档次。像CBD、郑州东站、经三路沿线是商业金融集聚的地方,可以为开发商带来稳定的现金流。目前郑州正处于发展的黄金阶段,这些区域更容易受到开发商青睐。”巴然分析。地段的看好,带来的是写字楼销售困局:即产品同质化现象严重。很多写字楼处于同一地段,区位优势相同、交通配套共享、产品类型相近。

国土部16日表示,据各地上报汇总,2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷,其中“三类住房”(保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房)用地计划占住房用地计划总量的79.4%,符合调控政策要求。

在巴然看来,有些大型地产商,主要以资本运作为主,项目多,可以暂时以价换量,以巩固资金链;但小体量的不行,特别是主要靠这种项目去实现利润最大化的地产商。

4月16日,沈阳晚报记者从沈河区人民法院获悉,中介不能以房屋未出租出去作为不交付租金的理由,需支付租金及违约金9800元。

政策 购房者 楼市

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网友评论:

来自丹东的网友说:评论时间:2021-01-28

我以为时间还长,足够我去浪费;我以为时间还长,你可以等我去懂事;我以为时间还长,长大后你依旧会陪着我;我以为时间还长,我们会一直一直到永远。原来你老了,原来妈妈也会老。回复


来自辽源的网友说:评论时间:2021-01-28

当你走完一段之后回头看,你会发现,那些真正能被记得的事真的是没有多少,真正无法忘记的人屈指可数,真正有趣的日子不过是那么一些,而真正需要害怕的也是寥寥无几。回复


来自江门的网友说:评论时间:2021-01-28

没办法体面地喜欢一个人,因为在乎本身就极不体面。密切关注一个人的言行,稍有接触就紧张得可笑。这份不雅是爱情里最好的东西之一,它装不出来,也掩盖不了。无论多成熟的人,深爱时都会回归成孩子。回复


来自杭州的网友说:评论时间:2021-01-28

这一生,总有某段路,只能一个人走;总有许多事,需要一个人扛。别畏惧孤独,它能帮你划清内心的清浊,是你无法躲避的命运历程;别躲避困苦,莫让冷世的尘埃,冰封了你的笑容,迟缓了你的步履。忘不掉昨天,它就是束缚你的阴影;向往着明天,你才能清晰描绘它的模样。回复


来自玉门的网友说:评论时间:2021-01-28

改变,不需要你自己说,别人会看得到。回复


来自保定的网友说:评论时间:2021-01-27

人生遇到的每个人,出场顺序真的很重要,很多人如果换一个时间认识,就会有不同的结局。有些爱,只能止于唇齿,掩于岁月。回复


来自格尔木的网友说:评论时间:2021-01-27

人分两种,一种人有往事,另一种人没有往事。有往事的人爱生命,对时光流逝无比痛惜,因而怀着一种特别的爱意,把自己所经历的一切珍藏在心灵的谷仓里。没有往事的人对时光流逝毫不在乎,这种麻木使他轻慢万物,凡经历的一切都如过眼烟云,随风飘散,什么也留不下。回复


来自太仓的网友说:评论时间:2021-01-27

爱怕模棱两可。要么爱这一个,要么爱那一个,遵循一种全或无的原则。爱,就铺天盖地,不遗下一个角落。不爱就快刀断麻,金盆洗手。迟疑延宕是对他人和自己的不负责任。爱怕沙上建塔。那样的爱,无论多么玲珑剔透,潮起潮落,遗下的只是无珠的蚌壳和断根的水草。回复


来自常宁的网友说:评论时间:2021-01-26

总有一天要勇敢长大,抬头看着刺目的阳光,合上书页忘记美好的童话。回复


来自通化的网友说:评论时间:2021-01-26

织女与牛郎,清浅一水隔,相对两无言,盈盈复脉脉。回复


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