【即墨房产限购】南京有无产权商铺“以租代售” 隐藏巨大风险


发布时间:2021-01-20 15:45:46 阅读量:5392 作者:皓福

位于1912对面的曼度嘉年华,便是华东地区第一个老厂房改造商业的违规项目,项目所在地原来是南京卷烟厂厂房即墨房产限购。如今,曼度嘉年华却成为珠江路一带繁华的一条商业街区。

位于秦淮区大明路上的龙珠宾馆建在农村集体土地上。江南时报记者秦怀珠摄

没有产权证,仅一纸或60年或70年的租赁合同,就引来无数抱有侥幸心理的投资客……南京房价的飞涨,让无产权房近期成为不少投资客的“冒险乐园”。

记者近日调查发现,南京出现了多起擅自变更土地性质、违规搭建的房地产项目,从农村集体所有土地变身商铺,到校区内学生宿舍楼用地“以租代售”变身商品房,都打出了“以租代售”的幌子,以明显低于市场价格的方式销售。

[记者调查]

案例1

龙珠宾馆建在农村集体土地上

如火如荼地出租商铺

“有钱存银行?不如搞套房!有钱住别墅?不如拿个铺!”近日,位于秦淮区大明路上的龙珠宾馆推出了总价8万起售商铺,并“诱人”地宣称:“项目包租包管,年收益10%。15年稳定收益,11%保底年息。”

记者昨天走进龙珠宾馆,大厅内装潢得金碧辉煌。“我们这边的商铺肯定赚唉!”一位销售人员打着包票,回答记者的咨询。她指着销控表说,大部分商铺已经全部销售出去。

销售人员算了一笔账,根据规定,“商铺只出售使用权,不出售产权,总价8万起售,项目包租包管,年收益10%”;这样算下来,只要投资8万元,十年之后,就可收到最低7万多元的纯收益,十五年之后更是可以拿到十三万多元的保底收益即墨房产限购。

然而让记者大跌眼镜的是,根据街道提供的资料,龙珠宾馆所在土地为农村集体所有。根据《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知》规定,农村集体资产是归集体所有的,《土地承包法》、《物权法》以及现在最新的政策明确表示,农村集体土地可以买卖,但前提条件是不能改变土地用途,也就是不能用作商业用途。

龙珠宾馆不仅在集体土地上建起了宾馆,还如火如荼地出租商铺,早已违背相关法律法规。对此违规行为,对方的解释是“这里属于历史遗留问题”。

但让人不得不担心的是,目前,大部分投资者只看到销售人员所说的“高回报”,但是他们并没有想到这样高回报的背后隐藏的风险。如果在这几年后,一旦龙珠宾馆负责方撤出了,收益由谁来全程保障?

案例2

学生公寓变身SOHO楼盘

低价噱头吸引购房者火爆购买

前不久,金陵科技学院学生公寓3号楼旁,出现了一家名为“安邦·翰林SOHO”的楼盘。该项目所在土地为学生公寓建设用地,土地性质为划拨,不得挪作他用。但却被“以租代售”变身商品房。

因为没有两证,该楼盘目前销售方式为租赁,租期60年,分三期。购房者在第一个租期内将房款交清,后面的40年租期内,租房人只需交很少的定金。低价的噱头吸引了不少购房者“火爆”购买。

该项目销售人员直言不讳:“交了6600多万元给国家了,更改为住宅用地了。但只租不卖,因为办不了产权证。”

有购房人在接受采访时也很坦白:“买这个房子就是投资,房子价钱低,我投入二十万,出租几年,不但本钱回来了,还能赚钱。”在这种利益的驱动下,不少投资客一出手,动辄便是几十万的巨额资金。

但是记者算了一笔账,一套房子按20万投资成本来计算,倘若顺利出租,按周边市场租金一个月1600元来计算,一年12月能收回1.92万,20万本金若要全部收回至少需要10年时间。但购房者拿不到房产证,这十年中,一旦发生政策上的变故,政府强制要求收回土地,购房者得不到任何补偿,将血本无归。

知情人士告诉记者,学生公寓变楼盘其实也有历史原因。2001年,在政府鼓励高校后勤社会化的时代大背景下,金陵科技学院与安邦公司签订协议。协议签订后,校方与安邦公司向规划部门申请了教育划拨用地,安邦公司作为后勤单位,建设学生公寓,学校租住。2009年,双方终止合作,金陵科技学院向江宁转移,幕府校区学生公寓面临着几万平方米房屋无人居住的窘境。迫于经营困境,便出现了这样一幕,将学生公寓改成精装修楼盘“以租代售”的情景。

[记者手记]

“以租代售”

权益难保障

纵观南京市场,除了农村集体用地“摇身一变”,还有军工厂用地、学校宿舍用地变身商品房的,吸引了一群抱有侥幸心理的购房者即墨房产限购。

然而,这种成功也许并不可取。曼度嘉年华原来为工业用地,“变身”商业用地,这种投资也许并不完全可靠。

此前,像违规用地的“悲剧”早有先例——在南京环境综合整治“动迁拆违、治乱整破”专项行动中,南京新伊汽配城、宁南汽配城,商户只能承担零补偿的搬迁。

因此,面对这些没有产权、土地性质不明晰的房产,投资者切忌贪一时便宜而走上风险之路,下辈子享福或是后半生背债,就在那一念之间。

“试问,万一中途开发商的资金链出现问题而将物业转让或抵押,购房者的权益谁来保护?”江苏焯燃律师事务所主任虞兴东表示,“以租代售”本是合法的销售形式,但是,国家对“以租代售”的形式没有明确法律规定,让有些无产权的开发商有了打政策擦边球的机会。购房者签订租赁合同而非获得产权证,后期会涉及权属不清的问题。“如果碰到政府拆迁该物业,赔偿金怎么陪?”

明明是违法,开发商缘何却能屡试不爽?业内专家提醒称,住宅市场悄然兴起的“以租代售”行为不仅反映了利益当头的开发商和购房者的不理智,更折射出来我国当前在“租售”政策方面的漏洞和政府相关部门的监管不力。广大购房者应提高警惕;政府职能部门更应该看到当前的漏洞和不足,加强法律法规建设,规范市场行为和秩序。

南京 产权 商铺

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网友评论:

来自赣州的网友说:评论时间:2021-01-20

生活有时会逼迫你,不得不交出权力,不得不放走机遇,甚至不得不抛下爱情,你不可能什么都得到,生活中应该学会放弃,就像清理电脑中的文件一样。人生,就是一步一步走,一点一点扔,走出来的是路,扔掉的是包袱。这样,路就会越走越长,心就会越走越静。回复


来自惠州的网友说:评论时间:2021-01-20

没有谁会无缘无故的对你好,所有的关心都来源于喜欢。回复


来自龙口的网友说:评论时间:2021-01-20

爱,不是寻找一个完美的人,而是学会用完美的眼光,欣赏一个不完美的人。回复


来自福泉的网友说:评论时间:2021-01-20

如果生活是一杯水,那么痛苦就是掉落杯中的灰尘。没有谁的生活始终充满幸福快乐,总有一些痛苦会折磨我们的心灵。我们可以选择让心静下来,慢慢沉淀那些痛苦。如果总是不断地去搅和,痛苦就会充满我们的生活。所以,即使生活的水杯中落入了灰尘,我们也要努力让每一天都过得清澈。回复


来自济源的网友说:评论时间:2021-01-20

三样东西最考验爱情:距离、时间、亲情。有多少感情,因为距离的遥远,慢慢变淡;有多少感情,因为时间的遥远,慢慢遗忘;有多少感情,因为亲情的干预,慢慢消失。回复


来自枝江的网友说:评论时间:2021-01-19

明知道你的签名写的不是为我,而我却自欺欺人的对号入座。回复


来自佳木斯的网友说:评论时间:2021-01-19

许多时候,我们的内在眼睛是关闭着的。于是,我们看见利益,却看不见真理,看见万物,却看不见美,看见世界,却看不见上帝。我们的日子是满的,生命却是空的,头脑是满的,心却是空的。回复


来自义马的网友说:评论时间:2021-01-19

如果有来生, 要做一棵树, 站成永恒, 没有悲欢的姿势。 一半在土里安详, 一半在风里飞扬, 一半洒落阴凉, 一半沐浴阳光, 非常沉默非常骄傲, 从不依靠,从不寻找。回复


来自信阳的网友说:评论时间:2021-01-18

维持喜悦,是一件需要努力的事情,并不是天性使然。喜悦会像沙漏一样,在不知不觉中渗走,只留下一个回忆的空壳。回复


来自葫芦岛的网友说:评论时间:2021-01-18

总有一天要勇敢长大,抬头看着刺目的阳光,合上书页忘记美好的童话。回复


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