【夫妻一方担保 房产】日本:房价不能仅由市场操纵 评估以保价合理


发布时间:2021-01-23 19:56:08 阅读量:5144 作者:锐天

虽也有一部分有识之士主张地价已经远远超过了合理收益的范畴,日本经济何时破裂都不足为奇夫妻一方担保 房产。还有的人认为,日本人口增长率低下,21世纪后可能进入负增长,土地需求不可能一直高涨。但是,以政府为主的主流观点认为,东京作为世界中心都市,写字楼等的需求会不断扩大,长期会处于供不应求的局面。因此,越来越多的企业、个人投资者购买土地不是考虑如何合理经营实现资本增值,而只是考虑日后出售土地赚取买卖差价。土地热持续升温。

从日本在上个世纪80年代土地、房产价格的一路狂飙,到“地产不会贬值”的神话深入人心,从以周边房产价格定价的机制,到以投资为目的的房产买卖,都似乎可以看到中国房地产市场的影子。

日本的房地产泡沫终于在上个世纪90年代初期破裂,直到2005年才有所回转,并为此付出了巨大的代价。在这场危机的后时代,日本逐渐转变思路,不再让市场自由控制房价,而采取了考虑房产成本、收益因素的三种不同方法,包括“原价法”、“交易比较法”、“收益回本法”,综合对房地产价格进行评估,对地产的评估也渐趋理性,将房产价格控制在合理范围内。

过度乐观导致投机热土地热夫妻一方担保 房产

日本经历了经济高速成长期,进入上世纪80年代,出口大增。海外市场汽车、家电、仪器处处可见“MadeinJapan”。为了扭转对日本的贸易逆差,1985年,在美国的主导下,西方五国制定了《广场协议》,迫使日元升值,日元兑美元汇率一年间从240升至120,日本人的钱包显得更鼓了,海外一掷千金的日本人比比皆是。

日本政府担心货币升值造成经济压力,承诺扩大内需,开始采取宽松的货币政策,大力进行公共设施的建设,以刺激经济发展。同时,政府降低了法人税、所得税等税率。富裕层的财富开始大量涌入股市、房市,投机热持续升温。

受媒体的鼓动及成功投机案例的刺激,“地产不会贬值”的“土地神话”深入人心,以投资为目的房地产买卖不断增加,导致地价飙升。从数字上看,当时东京23区的地皮价格可以购买美国全境。民众对前景普遍持乐观观点,只要土地的需求不减,景气就不会倒退。

交易比价法导致房价竞相抬高

90年代初期,经济泡沫开始崩溃,房地产价格由升转跌,跌势一直持续到2005年才有部分优良地盘价格出现上涨。泡沫时期最后的接盘者被套牢,蒙受了高额的损失。

经济泡沫崩溃前,房地产定价主要依据周边房地产交易价格,即交易比价法,导致房价竞相抬高。这只考虑了房地产的市场性,没有考虑房地产的成本和收益情况,为房屋投机提供了方便。

泡沫经济后,同一公寓的房子被贱卖,根据交易比较的方法,这将影响其他曾高价购房者日后出售房屋的价格,为此还产生过一些诉讼,原来的高价购房者要求补偿,但是多半被判个人责任,以败诉告终。

房产评估转型以保价格合理

泡沫崩溃后,日本痛定思痛,在房地产定价加入了收益、成本因素,以“原价法”、“交易比较法”、“收益回本法”3种方法综合对地产价格进行评估,房地产价格趋向合理夫妻一方担保 房产。

“原价法”主要从成本的角度估价,考虑如今建造同样一座建筑需要多少钱,然后再从中减去物理性的折旧费和性能贬值的费用。

“交易比较法”主要从市场的角度估价,参照周边类似的房子实际交易价定价。首先要找到周边与想估价房产类似的房产,了解其交易价格作为参照,最好能多了解一些类似的房产。然后再根据地质、方位、朝向、通风等差别进行修正。如果同一栋楼内之前有房屋交易,就可以参照这个交易价为其它房屋定价。

“土地神话”幻灭后,“房产收益回本法”逐渐受到重视。简单地说,该方法主要以房屋收益着眼,年收益高的房地产价格高,反之价格低。房价还涉及收益率的问题,收益率的高低对房地产价格也有较大影响,据某业者介绍,现在房屋收益率一般设置在4%至6%之间。假如,收益率定为4%,购房后出租一年刨去物业管理、取暖、停车费用一年纯收入能有200万日元的话,这套房子估价就为5000万日元。

这种计算方法是收益回本法中的“直接回本法”,以房屋每年收益不变,且购房者将长期持有房屋为前提。2003年修改“不动产鉴定评价标准”时,又加入了“DCF”(DiscuntedCasnFlow)式的收益回本计算方法,针对非长期持有房屋,将来会进行出售的情况进行精密计算。

现在实施的这些控制房价的定价方法,不管是“直接回本法”还是“DCF”都考虑到了房屋的收益情况,增加了房屋价格的理性,有效治理了经济泡沫期不计成本,不计收益,疯狂购地置屋的投机现象。(记者 张超)

记者最解到,“15号地”周边某项目去年年底以低于周边楼价数千元的价位开盘后,迅速积累了大量客户,但春节后楼市转暖,该项目开始明显放慢开盘速度,最近一个多月干脆不卖了。有业内人士一语道出真相:“这就是憋着15号地卖出个天价好涨价呢!”

上述不愿透露姓名的业主告诉记者,买这个楼盘的人大多都是有自住需求的,或是结婚要用、或是为小孩读书准备,投资客比较少。从记者目前掌握的情况来看,在该小区购房最多的一位业主买了8套。

6月30日晚,闵行区新闻办在最新通报中称,“莲花河畔景苑”房屋的检测和事故调查及防汛墙的修复正加紧进行。截至今晚18时,全天监测结果表明,其余房屋基本稳定,下一步对周边房屋的监测将继续进行。预计明晚土方卸载工作将全部完成,明天地质勘测工作也将基本完成。为了加快事故调查的进度,负责检测的上海岩土工程勘察设计研究院今晚将通宵作业,进行钻孔取芯、检测桩基的质量。预计全部野外调查工作明天完成,后天完成数据分析结果。

标志着中国物业维修资金管理工作进入新的发展阶段。

目前内地地产上市公司中,想再融资的公司不计其数,却鲜见再融资手段的创新,无非就是增发和发行公司债两种形式,审批的时间还很长。其实,香港资本市场的“先旧后新”配股方式并没有太高的技术含量,但在内地,无法想象上市公司会在一周内完成配股,无法想象配股价会有那么大的折让,也无法想象配股只需报备交易所即可。

斯楼既倒,除了购买了该楼盘的业主着急上火地要求退房外,人们更关心的是:已经建了13层了,为何会倒?该楼突然倒下的背后究竟有多少因素在起作用?被变形金刚踹了一脚?朝鲜核试验的袅袅余波?还是“我用尽全身力气匍匐在地,只为了触摸你的温暖?”

背靠着雄踞世界500强之列的中化集团,中化方兴的资金实力和业务规模相当可观。无独有偶,4天前以黑马姿态拍下奥运村乡“地王”的成都中泽置业,也是央企中国电子信息产业集团的全资子公司。

“15号地”周边的二手房市场也出现了惜售待涨。在广渠门外10号地拍出天价后,其周边二手房价5天内就涨了6.5%。现在,“15号地”周边的不少二手房业主都不着急卖房,就等涨价后卖个好价钱。

日本 市场 房价

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网友评论:

来自桐乡的网友说:评论时间:2021-01-23

深秋无痕,寄语时光。内心清苦,终究是自己的事情,久了那种痛会麻木会被隐藏。她说心之所安,魂之所安,怜我却只能在心中叹息。她说,爱情就好像自己与自己对话,冷暖自知。她说,要学会宽慰自己,别怕,慢慢来,我陪你一起走下去。回复


来自杭州的网友说:评论时间:2021-01-23

不要太把一个人放在心上,因为在那个人的心里你或许什么都不是。回复


来自娄底的网友说:评论时间:2021-01-23

爱怕模棱两可。要么爱这一个,要么爱那一个,遵循一种全或无的原则。爱,就铺天盖地,不遗下一个角落。不爱就快刀断麻,金盆洗手。迟疑延宕是对他人和自己的不负责任。爱怕沙上建塔。那样的爱,无论多么玲珑剔透,潮起潮落,遗下的只是无珠的蚌壳和断根的水草。回复


来自临沂的网友说:评论时间:2021-01-23

织女与牛郎,清浅一水隔,相对两无言,盈盈复脉脉。回复


来自广元达州的网友说:评论时间:2021-01-23

生活在于改变,改变自己的生活需要勇气,改变自己的目标更需要勇气。改变并不一定意味着成功,但成功一定伴随着生活的改变。回复


来自海宁的网友说:评论时间:2021-01-22

动了真感情的人都会喜怒无常。回复


来自大石桥的网友说:评论时间:2021-01-22

我们的成熟是由两组成,一半是对美好的追求,一半是对残缺的接纳。回复


来自松原的网友说:评论时间:2021-01-22

生活中,感动、亲情、友情、爱情、痛苦、忧伤、挫折、困境,犹如人生的老朋友,常常伴随左右。面对痛苦、忧伤、挫折、困境的人生,有两种态度,一种是主动迎接,另一种是被动承受,只有主动迎接的人,人生才会活得精彩。回复


来自周口的网友说:评论时间:2021-01-21

若是自己没有尽力,就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易,但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。回复


来自玉溪的网友说:评论时间:2021-01-21

生活路上,总是充满着这样或那样的挑战,你若不坚强,没人帮你分担,你若不努力,没人给你让路。你若不自信,没人替你勇敢。回复


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